_________________
(each an “Initial Trustor” and collectively, the “Initial Trustors”) and _________________
(the “Trustee”) enter into this Real Estate Trust Agreement as follows
(hereinafter referred to as either the “Trust” or the “Trust Agreement”).
Chapter 1 General
Article
1 (Purpose of Trust)
The Initial Trustors collectively entrust the land (the “Land”) and the existing buildings (collectively, the “Building”) described in Exhibit 1, and all rights attached thereto (the Land, Building and all rights attached thereto shall collectively be referred to as the “Property” (including all facilities and equipment attached to the Property)) to the Trustee for the purposes of administering, managing and disposing of the Property on behalf of the beneficiaries of this Trust and their successors and assigns (collectively the “Beneficiary”), and the Trustee accepts to undertake these duties. In this Trust Agreement, the Property and all assets belonging to the trust under the Trust Agreement shall hereinafter collectively be referred to as the “Trust Assets.”
Article
2 (Delivery of the Property)
1.
Upon the creation of the Trust, the Initial Trustors shall cooperate with the
Trustee in assuming all the necessary procedures to transfer and deliver all
the Property immediately after the execution of this Trust Agreement.
2.
Upon the execution of this Trust Agreement, the Initial Trustors shall deliver
to the Trustee the original documents of the (1) title deeds for all the
Property, (2) all insurance policies obtained with respect to the Property, (3)
all Lease Termination Agreements referred to in Article 6, Paragraph 2(7),
executed with respect to the Property, (4) certificates of incorporation for
each Initial Trustor, (5) certificates of seal impression for each Initial
Trustor, (6) registrations (“touki-bo”)
for all the Property, (7) disclosure statement regarding the Property (“juuyou jikou setsumeisho”), (8) public
map (“kou-zu”) and measured map (“jissoku-zu”) for the Property, (9)
confirmation of boundaries (“kyokai
kakuninsho”), (10) written consents from owners of adjacent lands and
others to the Abandonment Plan (referred to in Article 6, Paragraph 2(4))
together with evidence that such consents have been recorded or filed with
relevant governmental authorities
as may be necessary to give notice to future owners, and (11) originals or
where otherwise approved by the Trustee, the true and complete copies of all
other agreements, certificates, drawings, building inspection reports
(including earthquake endurance reports), instruments, permits, and any other
documents required by the Trustee.
Article 3 (Term of
Trust)
The term of
this Trust Agreement shall be from May 1, 2002 until April 30, 2003 unless
terminated earlier in accordance with the provisions of Article 19.
Article
4 (Registration of Trust)
The Trustee
shall register the transfer of title and creation of the Trust with respect to
the Property in accordance with the Real Estate Registration Law and other
applicable laws and the Initial Trustors shall cooperate with such
registration.
Article
5 (Indemnity and Warranty)
1.
The Initial Trustors shall be liable towards the Trustee and the Property for
damages, losses and costs incurred by the Trustee or the Property (including
those claimed from third parties) during the term of this Trust and after the
termination hereof, due to any defects in the Property which existed at the
time of execution of this Trust Agreement or is caused from such defects.
2.
The Initial Trustors shall be liable towards the Trustee and the Property for
damages, losses and costs incurred by the Trustee or the Property (including
those claimed from third parties) during the term of this Trust and after the
termination hereof, due to the failure of any existing tenants of the Property
to completely vacate the Property by the date of this Trust Agreement or the
date set forth in any applicable Lease Termination Agreement (referred to in
Article 6, Paragraph 2(7)), including without limitation all costs and expenses
(including legal fees and costs) related to the enforcement of the Lease
Termination Agreements and the eviction of such tenants.
3.
During the term of this Trust and after the termination hereof, the Trustee
shall not be liable for any damages and the like incurred by the Initial
Trustors, the Beneficiary or the Trust Assets resulting from any defects
discovered in the Property and any other defects, as long as it has diligently
managed the property in a prudent manner.
Article
6 (Representations and Warranties of the Trustor)
1.
Each Initial Trustor represents and warrants to the Trustee,
the Beneficiary and their respective successors and assigns that the following
provisions are true and correct as of the time of the execution of this Trust
Agreement with respect to itself and that portion of the Property that it is
entrusting pursuant to this Trust Agreement as identified in Exhibit 1.
(1)
The Initial Trustor is a __________ duly and validly
existing under the laws of Japan and has the capacity to own its own
properties, to perform the businesses in which it is currently engaged, to
execute this Trust Agreement and to perform any obligations under this Trust
Agreement.
(2)
The execution of this Trust Agreement, the performance of
the provisions hereof and the execution of any transactions contemplated
hereunder by the Initial Trustor falls within the scope of business of the
Initial Trustor, and the Initial Trustor has assumed all procedures required
under relevant laws and its internal regulations for the execution and
performance of this Trust Agreement and the transactions contemplated hereby.
(3)
This Trust Agreement shall constitute a valid and binding
obligation of the Initial Trustor under all applicable laws upon the execution
hereof, and shall be enforceable in accordance with the provisions hereof.
(4)
(i) Approval, acceptance or consent from a governmental
agency or any other third party, or notices thereto are not required for the
execution of this Trust Agreement, the performance of any provisions hereof or
the execution of any transaction contemplated hereunder by the Initial Trustor,
and (ii) the execution of this Trust Agreement, the performance of any of the
provisions herein and the execution of any transaction contemplated hereunder
by the Initial Trustor will not conflict with or contradict any laws,
regulations, circulars, orders, court decisions, warrants, articles of
incorporation and any other internal regulations of the Initial Trustor, and
any agreements or instrument with a third party to which the assets of the
Initial Trustor are bound .
(5)
There are no pending lawsuits, arbitrations, conciliations
or any administrative procedures which may adversely affect the financial or
managerial position of the Initial
Trustor, or its execution of this Trust Agreement, the performance of any
provisions hereof, or the execution of any transactions contemplated hereunder.
(6)
The Initial Trustor is not insolvent and has not suspended
any payments, and the Initial Trustor is free of and there does not exist any
causes which may give rise to any claim for bankruptcy, reorganization, civil
rehabilitation, corporate receivership, special liquidation or other similar
procedures.
(7)
The trust of the Property to be created under this Trust
Agreement is a true and genuine real estate trust.
2.
Each Initial Trustor represents and warrants to the Trustee, the Beneficiary
and their respective successors and assigns that the following are true and
correct as of the time of the execution of this Trust Agreement with respect to
that portion of the Property that it is entrusting pursuant to this Trust
Agreement as identified in Exhibit 1.
(1)
The Property and any rights and authority attached thereto
belong only to the Initial Trustor, and only the Initial Trustor has the
authority to dispose of the Property, and no disposal was made whatsoever with
respect to the Property such as the transfer, pledge, or creation of a
leasehold with a third party or such other utility rights that would or may harm
the Beneficiary’s rights pursuant to this Trust Agreement and the Initial
Trustor is under no such obligation towards a third party to effect such
disposal. There are no court judgments, decisions, orders or court settlements
over the Property or any rights attached thereto (except for the Lease
Termination Agreements referred to in Article 6, Paragraph 2(7)), there are no
registrations (or provisional registrations) that have not been canceled, and
there are no pending lawsuits and any other legal proceeding, procedures to
settle a dispute or administrative procedures in relation to the Property and
any rights incidental thereto before any court, dispute settlement organization
or governmental agency, and, to the Initial Trustor’s best knowledge, no such case
has been threatened.
(2)
No provisional attachment, preliminary injunction, or
preservation has been executed with respect to the Property, and no attachment,
compulsory execution or auction
has been conducted nor any filings have been made therefor.
(3)
Confirmation of borders distinguishing the Land from all
neighboring lands has been completed with the owners of all adjacent
lands. There are no lawsuits,
arbitrations, conciliations or any other legal proceedings or dispute
settlement procedures with owners or occupants of the adjacent lands over the
borders of the Land, and owners or occupants of the adjacent lands have not
made any claims, objections or complaints over the execution of this Trust
Agreement and the performance of the provisions hereof, and to the Initial
Trustor’s best knowledge, no such claims, objections or complaints were
threatened (including without limitation claims, objections, or complaints
regarding the Abandonment Plan referred to below). No unlawful encroachment has been made by any building or a
structure adjacent to the Property.
(4)
The Land does not include urban planning roads or any sites
for an urban facility pursuant to any urban planning, except for the existing
private road to be abandoned pursuant to the abandonment plan described in
Exhibit 2 (the “Abandonment Plan”).
The owners of all adjacent lands and any other lands that benefited from
the road to be abandoned have consented to the Abandonment Plan. No land condemnation, land readjustment
project, urban redevelopment or any other similar procedures are in progress in
relation to the Land, and, to the Initial Trustor’s best knowledge, there are
no plans for such arrangement.
(5)
The Property has no defects which may adversely affect the
management, administration or the value of the Property.
(6)
The Property has been constructed, managed and used in
compliance with all applicable
laws such as the Building Standard Law, the City Planning Law and the Fire
Prevention Law, and the Initial Trustor has not been informed of any violation
of such applicable laws from any competent administrative agency.
(7)
The Initial Trustor has performed and complied with all
obligations under all agreements executed in relation to the ownership,
leasing, management or administration of the Property. There are currently no effective lease
agreements, utility agreements or other rights of occupation by third parties
established on the Property, besides those indicated in Exhibit 3 (the
“Existing Leases”), and there are no occupants besides the Initial Trustor
other than the end tenants indicated in Exhibit 3, and there are no security
deposits, bonds or any deposits of any kind or nature received from third
parties that are required to be returned.
A lease termination agreement (“Lease Termination Agreement”) was
received from each of the end tenants under the Existing Leases evidencing that
all Existing Leases shall terminate (and the tenants shall completely vacate)
by April 28, 2001, with no continuing liability for the Trustor, the Beneficiary,
the Trustee, or their respective successors or assigns. Each Lease Termination Agreement has
been formally filed with and finally approved by the appropriate court as a
summary settlement agreement (“sokketsu wakai”) that is enforceable in
accordance with its terms with no right of appeal or defenses to enforcement on
the part of the tenants. The
originals of all the Lease Termination Agreements approved by the court were
submitted to the Trustee.
(8)
The information contained in this Trust Agreement is true
and accurate in all material respects.
(9)
Property tax and any other public taxes and impositions or
any other assessments on the Property which are due and payable were duly paid
and there are no delinquent taxes, impositions or assessments.
(10)
The Initial Trustor has delivered or provided any important
documents currently existing in relation to the Property (including but not
limited to documents, building confirmation notices, certificates of inspection
and any other documents related to the Property or any other important
equipment attached thereto) to the Trustee. All documents delivered by the Initial Trustor shall be the
originals or true and correct copies thereof, and any information provided by
the Initial Trustor shall be true and correct.
(11)
To the best knowledge of the Initial Trustor, no toxic
substance has been emitted from the Property, and no toxic substance has been
disposed thereon. The Initial
Trustor has not been advised of any violation of environmental laws (including
local regulations and administrative guidelines, “environmental laws”) in
relation to the Property from any administrative agency. The current condition of the Property
does not violate any environmental law.
3. In the event that any representations
made by the Initial Trustors in Paragraph 1 or Paragraph 2 proves to be false
or inaccurate at the time of execution of this Trust Agreement, and the Trustee
or the Beneficiary, or any of their respective successors or assigns (the
“Indemnified Parties”), suffers any damages on and after the execution date
hereof due to such false or inaccurate representation, the Initial Trustors
shall compensate the Indemnified Parties for such damages. In the event that any representation
and warranty by the Initial Trustors set forth in this article proves to be
false or inaccurate, the Initial Trustors shall immediately notify the Trustee
in writing.
Article
7 (Representations and Warranties by the Trustee)
1.
The Trustee represents and warrants to the Trustor and the Beneficiary that the
following provisions are true as of the time of the execution of this Trust
Agreement.
(1)
The Trustee is a corporation duly established and existing
under the laws of Japan and has the capacity to own its own properties, to
perform the businesses in which it is currently engaged, to execute this Trust
Agreement and to perform all of its obligations hereunder.
(2)
The execution of this Trust Agreement, performance of the
provisions hereof and execution of the transactions contemplated hereunder by
the Trustee fall within the scope of business of the Trustee, and the Trustee
has followed all procedures necessary for the execution and performance hereof
and the execution of said transactions required under the laws and internal
regulations of the Trustee.
(3)
This Trust Agreement constitutes a valid and binding
obligation of the Trustee under the laws applicable to the Trustee upon the
execution hereof, and is enforceable under the provisions hereof.
(4) (i)
Excluding those already obtained or performed in accordance with applicable
laws, no approval, acceptance or consent from a governmental agency or any
other third party, or notice thereto is required for the execution of this
Trust Agreement, the performance of any provisions hereof, or the execution of
any transaction contemplated hereunder by the Trustee, and (ii) the execution
of this Trust Agreement, the performance of any of the provisions herein and
the execution of any transactions contemplated hereunder by the Trustee will
not conflict with nor contradict any laws, regulations, circulars, orders,
court decisions, warrants, articles of incorporation and any other internal
regulations of the Trustee, and any agreements or instrument with a third party
to which the assets of the Trustee are bound.
(5)
There are no pending lawsuits, arbitrations, conciliations
or any administrative procedures which may adversely affect the financial or
managerial position of the
Trustee, or the execution of this Trust Agreement, the performance of any
provisions hereof, or the execution of any transactions contemplated hereunder
by the Trustee.
(6) The
Trust to be created under this Trust Agreement is a true and genuine real
estate trust.
Chapter 2 Beneficiary Right
Article
8 (Beneficiary Right)
The initial
Beneficiary who has the beneficiary rights under this Trust Agreement
(hereinafter the “Beneficiary Right”) shall be the Initial Trustors (who may
also be referred to as the “Initial Trustors/Beneficiaries”).
Article
9 (Issuance of Beneficiary Certificate)
The Trustee shall prepare beneficiary
certificates evidencing the Beneficiary Rights under this Trust Agreement, and
shall deliver such certificates to the Beneficiaries without delay. However, the Trustee shall omit issuance
of such beneficiary certificates to the Initial Trustors/Beneficiaries.
Article 10 (Transfer,
Succession, Pledge of Beneficiary Right)
1.
The Initial Trustors/Beneficiaries shall assign the interest of the trustors
under the Trust (the “Trustor Right”) and the Beneficiary Right to ＿＿＿＿＿ promptly after the
execution of this Trust Agreement pursuant to that certain Beneficiary Interest
Purchase Agreement dated __________, 2001, by and among the Initial
Trustors/Beneficiaries and ＿＿＿＿＿. The Trustee shall consent to and
acknowledge the transfer of the Trustor Right and the Beneficiary Right of this
Trust from the Initial Trustors/Beneficiaries to said assignee of the Trustor
Right and the Beneficiary Right, by an instrument with a fixed date in order to
perfect said transfer of the Trustor Right and the Beneficiary Right. The Initial Trustors/Beneficiaries
shall not exercise their rights whatsoever as beneficiaries or the trustors
hereunder after the time the Trustor Right and the Beneficiary Right have been
transferred to ＿＿＿＿＿.
2.
Except in the case of Paragraph 1 above, the Initial Trustors/Beneficiaries may
not assign, transfer, pledge, establish security by way of assignment, or
otherwise dispose of the Trustor Right or the Beneficiary Right to a third
party.
3.
After the assignment of the Trustor Right and the Beneficiary Right to ＿＿＿＿＿ referred to in
Paragraph 1 above, the Trustee shall change the registration of the Beneficiary
promptly, and the new Beneficiary shall bear the expenses for such change.
4.
＿＿＿＿＿ shall
succeed to the rights and obligations of the Beneficiary under this Trust
Agreement, and the status of the Trustor (however, the Initial Trustors shall
remain liable for the obligations, warranties and representations of the
Initial Trustors prescribed in Articles 2, 4, 5, 6, 12 and 25 and ＿＿＿＿＿ shall not succeed to
such liability) .
5.
The Initial Trustors understand and acknowledge that the Trustee and ＿＿＿＿＿, as successor to the
Trustor Right and the Beneficiary Right, shall amend and restate the Trust
Agreement, and the Initial Trustors agree that after such amendment and
restatement the Initial Trustors shall remain liable for the obligations,
warranties, indemnities, and representations of the Initial Trustors prescribed
in Articles 2, 4, 5, 6, 12 and 25 of this Trust Agreement.
Chapter 3 Administration, Management and Disposal
of the Trust Assets
Article
11 (Administration, Management and Disposal of the Property)
The
Trustee shall manage and operate the Trust Assets and other administrative
affairs related thereto in a prudent manner.
Article
12 (Payment of Expenses)
1.
Any expenses for administrative affairs of the Trust shall be paid from funds
of the Trust Assets.
2.
The Initial Trustors shall deposit with the Trustee the sum of \__________ to
be used to pay for any and all costs and expenses, including but not limited to
the cost of insurance and legal fees and expenses, incurred by the Trustee or
the Beneficiary, or any of their respective successors and assigns, during the
period from the commencement of this Trust until all existing tenants of the
Property and their possessions have been completely removed from the Property
(the “Eviction Costs”). If the
above funds are not adequate, the Initial Trustor shall promptly pay to the
Trustee any amounts necessary to cover the Eviction Costs.
Chapter 4 Calculation
Article
13 (Definition of Principal)
Under
this Trust Agreement, the Property shall be the principal of the Trust.
Article
14 (Trust Income)
Under
this Trust Agreement, any profits arising from the Trust Assets shall be trust
income.
Article
15 (Calculation of Trust; Reports on Conditions of the Trust Assets)
During
the effective term of the Trust Agreement, the Trustee shall calculate the
trust each month and report this to the Beneficiary.
Article
16 (Delivery of Profit)
The
Trustee shall deliver the net profit for each month in cash to the Beneficiary
within three (3) business days from each date of calculation.
Article
17 (Trust Fee)
The
Trustee is entitled to receive [ ] Yen per
year as a trust fee.
Chapter 5 Disposition of Damaged Property
Article
18 (Damages to the Property)
In
accordance with the instructions from the Beneficiary, the Trustee shall
restore and repair any damaged Property within any insurance proceeds and cash
in the Trust Assets. The Trustee
shall consult the Beneficiary on the measures to be taken for such damaged
Property.
Chapter 6 Termination of Trust
Article
19 (Termination of Trust Agreement)
1.
This Trust Agreement shall terminate before the expiration of the term set
forth in Article 3 if the purpose of the Trust can no longer be fulfilled.
2.
Except as provided in Paragraph 1, this Trust Agreement may not be canceled
before expiration of the term set forth in Article 3.
Article
20 (Delivery of Principal upon Termination of the Trust Agreement)
1. Upon the termination of this Trust
Agreement under the provisions hereof, the Trustee shall make the final
calculation and obtain the Beneficiary’s approval thereto.
2. The principal shall be delivered to
the Beneficiary on an “as is” basis after obtaining the approval set forth in
the previous paragraph and in exchange for the beneficiary certificate.
Article
21 (Account for Payment)
The
remittance of any amount to be paid to the Beneficiary under this Trust Agreement
shall be made to a bank account designated by the Beneficiary.
Chapter 7 Miscellaneous
Article
22 (Modification of Agreement)
The
provisions of this Trust Agreement may be modified, revised or supplemented
only upon written consent of the Trustee and the Beneficiary.
Article
23 (Additional Measures)
The
Beneficiary and the Trustee shall prepare, execute and deliver any agreements
or other documents that are considered to be reasonably necessary to achieve
the objectives of the Trust.
Article
24 (Matters Not Provided under the Agreement)
The
Beneficiary and the Trustee shall consult with one another in good faith
for matters that are not provided
in this Trust Agreement.
Article
25 (Confidentiality)
The
Initial Trustors and the Trustee shall not disclose information which is not in
the public domain concerning the transactions contemplated hereunder to any
third party without obtaining the consent of the other parties, unless such
disclosure is required to be made by laws or court procedures.
Article
26 (Governing Law and Agreed Jurisdiction)
1.
This Trust Agreement shall be governed by and interpreted in accordance with
the laws of Japan.
2.
Any disputes arising from this Trust Agreement shall be resolved by the Tokyo
District Court as a court with exclusive jurisdiction in the first instance.
Article
27 (Notification)
1.
Any reports, notices and other communications made hereunder shall be addressed
to the following addresses by registered mail or facsimile (to be subsequently
confirmed with registered mail).
(1)
The Initial Trustors
(2)
The Trustee
(3)
The Beneficiary
2.
All reports, notices and other communications shall become effective upon their
receipt.
3.
Any change of address set forth in Paragraph 1 shall be notified to the other
parties in the manner set forth in said paragraph.
Article
28 (Exhibits)
The
Exhibits attached to this Trust Agreement shall constitute an integral part of
this Trust Agreement.
IN
WITNESS WHEREOF, the Initial Trustors and the Trustee shall prepare two (2)
originals of this Trust Agreement, affix their respective names and seals on
each, and each shall retain one (1) original.
Date:
___________________
The Initial
Trustors/Beneficiaries
The Trustee
____________________（各々を「当初委託者」、総称して「当初委託者ら」という）と____________________（「受託者」）とは、次のとおりこの不動産信託契約（以下、「信託」又は「信託契約」という）を締結する。
第1章 一般条項
第1条 （信託の目的）
当初委託者らは、付属文書1記載の土地（「対象土地」）及び既存建物群（総称して「対象建物」）並びにこれらに付随する全ての権利（対象土地、対象建物及びこれらに付随する全ての権利を総称して「対象物件」という（対象物件の付属の施設及び設備の全てを含む））を、この信託の受益者並びにその承継人及び譲受人（総称して「受益者」）のために対象物件を管理、運用、処分する目的で、受託者に連帯して委託し、受託者はこれらの義務を引き受けることを受諾する。この信託契約において、対象物件及び信託契約に基づき信託に属する全ての財産を、以下総称して「信託財産」という。
第2条 （対象物件の引渡し）
1. 信託の設定に際して、当初委託者らは、全ての対象物件の譲渡及び引渡しがこの信託契約の締結後直ちに行われるように、受託者に協力して必要となるあらゆる手続を取るものとする。
2. この信託契約の締結に際して、当初委託者らは、(1)対象物件全ての不動産権利証書、(2)対象物件について取得している全ての保険証券、(3)対象物件について締結されている第6条第2(7)項に述べる全ての賃貸借終了契約、(4)各当初委託者の定款、(5)各当初委託者の印鑑証明、(6)対象物件全ての登記簿、(7)対象物件に関する重要事項説明書、(8)対象物件の公図及び実測図、(9)境界確認書、(10)放棄計画（第6条第2(4)項に述べる）に関する隣接する土地所有者及びその他の者の同意書、及び将来の所有者への通知に必要となる、これらの同意書が主務官庁において記録され又は提出されていることの証拠を原本により、並びに(11)受託者が要求するその他一切の契約書、証明書、図面、建物検査報告書（耐震性に関する報告書を含む）、証書、許可書及びその他一切の文書の原本又は受託者が認める場合にはこれらの真正かつ完全な写しを、受託者に引き渡すものとする。
第3条 （信託期間）
この信託契約の期間は、第19条の規定に従って中途解約されない限り2002年5月1日から2003年4月30日までとする。
第4条 （信託の登記）
受託者は、対象物件に係る権原の移転及び信託の設定を、不動産登記法及びその他の適用法に従って登記するものとし、当初委託者らはかかる登記に協力するものとする。
第5条 （補償及び保証）
1. 当初委託者らは、この信託の期間中及びその終了後、この信託契約の締結時に存在していた対象物件の瑕疵により、又はかかる瑕疵が原因で生じた対象物件の瑕疵により、受託者又は対象物件に生じた損害、損失及び費用（第三者から請求されたものを含む）の責任を受託者及び対象物件に対して負うものとする。
2. 当初委託者らは、この信託の期間中及びその終了後、対象物件の現賃借人が対象物件をこの信託契約の日付までに、又は当該賃貸借終了契約（第6条第2(7)項に述べる）の定める日付までに完全に明け渡さなかったことにより、受託者又は対象物件に生じた、賃貸借終了契約の執行及び当該賃借人の立ち退きに関連するあらゆる費用（弁護士費用を含む）等を含む損害、損失及び費用（第三者から請求されたものを含む）の責任を受託者及び対象物件に対して負うものとする。
3. この信託の期間中及びその終了後、受託者は、対象物件に発見された瑕疵及びその他一切の瑕疵によって、当初委託者ら、受益者又は信託財産が損害等を受けた場合であっても、財産の運用を慎重な方法により注意をもって行った場合には、その責任を負わないものとする。
第6条 （委託者の表明及び保証）
1. 各当初委託者は、当該当初委託者及び信託契約に従って自らが委託を行う付属文書1に示す対象物件の該当部分に関して、次の各号が、この信託契約の締結時現在において真実かつ正確であることを、受託者、受益者並びにそれぞれの承継人及び譲受人に対して表明し、保証する。
(1) 当初委託者は日本国法に基づいて適法かつ有効に存続する__________であること、自らの財産を所有し、現在従事している事業を行い、この信託契約を締結し、かつこの信託契約に基づく一切の義務を履行する能力を有していること。
(2) 当初委託者がこの信託契約を締結し、この信託契約の規定を履行し、この信託契約により企図される取引を実行することは当初委託者の業務の範囲内に入ること、かつ当初委託者は関連法及び社内規則に基づきこの信託契約の締結及び履行並びにこの信託契約により企図される取引を行ううえで取らなければならない手続を全て取っていること。
(3) この信託契約は、締結と同時に、全ての適用法に基づく当初委託者の有効かつ法的拘束力を有する義務を構成するものであり、その規定に従って強制執行が可能であること。
(4) (i)当初委託者がこの信託契約を締結し、この信託契約の規定を履行し、又はこの信託契約に基づき企図される取引を実行するに際して、政府機関若しくはその他の第三者から承認、承諾若しくは同意を得、又は通知を行う必要はないこと、(ii) 当初委託者がこの信託契約を締結し、この信託契約の規定を履行し、この信託契約に基づき企図される取引を実行することは、法律、規則、通達、命令、裁判所の決定、当初委託者の保証、定款及び他の社内規則、並びに当初委託者の資産が拘束されている第三者との契約又は文書と対立し、又は矛盾するものでないこと。
(5) 当初委託者の財務状態若しくは経営状態、又は当初委託者によるこの信託契約の締結、この信託契約の規定の履行、又はこの信託契約に基づき企図される取引の実行に悪影響を与える可能性のある係争中の訴訟、仲裁、調停又は行政手続はないこと。
(6) 当初委託者は支払不能に陥っておらず、支払いを停止していないこと、かつ当初委託者に対して破産、会社更生、民事再生、倒産管財制、特別清算又はこれらに類するその他の手続の申立ては行われておらず、これらの申立てが行われるような事由は存在しないこと。
(7) この信託契約に基づいて設定される対象物件の信託は、真実かつ真正な不動産信託であること。
2. 各当初委託者は、信託契約に従って自らが委託を行う付属文書1に示す対象物件の該当部分に関して、次の各号が、この信託契約の締結時現在において真実かつ正確であることを、受託者、受益者並びにそれぞれの承継人及び譲受人に対して表明し、保証する。
(1) 対象物件並びにこれに付随する権利及び権限は当初委託者のみに帰属するものであり、対象物件を処分する権限は当初委託者のみが有すること、第三者に対する譲渡、質入れ又は不動産賃借権若しくはその他の供給施設利用権の設定等、この信託契約による受益者の権利を損ない、又は損なう可能性のある処分は一切行われていないこと、かつ当初委託者はこれらの処分を実行する義務を第三者に対して負っていないこと。対象物件又はこれに付随する権利に関して裁判所の判決、決定、命令又は裁判所の調停は行われていないこと（第6条第2(7)項に述べる賃貸借終了契約に関するものを除く）、登記（又は仮登記）で抹消されていないものはないこと、裁判所、紛争解決機関又は政府機関において対象物件及びこれに付随する権利に関連して係争中となっている訴訟及びその他の法的手続、紛争を解決するための手続又は行政手続はなく、当初委託者の知る限りこれらの訴訟等が提起される恐れはないこと。
(2) 対象物件に関して借差押え、予備的差止命令、又は保全は執行されていないこと、差押え、強制執行又は競売は実施されておらずその申立ても行われていないこと。
(3) 対象土地と近隣の土地とを区別する境界線については隣接する全ての土地所有者とともに確認済みであること。対象土地の境界線に関して隣接する土地の所有者又は占有者との間に訴訟、仲裁、調停又はその他の法的手続若しくは紛争解決手続はないこと、この信託契約の締結及びこの信託契約の規定の履行に関して、隣接する土地の所有者又は占有者からクレーム、反対又は苦情は出ておらず、当初委託者の知る限り、かかるクレーム、反対又は苦情（以下に述べる放棄計画に関するクレーム、反対又は苦情等を含む）が出る恐れはないこと。対象物件に隣接する建物又は構造物により不法に侵害されたことはないこと。
(4) 対象土地には、付属文書2（「放棄計画」）記載の放棄計画に従って放棄する予定の既存私道を除いて、都市計画による都市計画道路又は都市施設の用地は含まれていないこと。上記私道の放棄によって利益を得る隣接する全ての土地及びその他の土地の所有者は放棄計画に同意していること。対象土地に関して土地収容、整地計画、都市再開発又はこれらに類する手続は進められておらず、当初委託者の知る限り、かかる取決めの予定はないこと。
(5) 対象物件には、その運用、管理又は価値に悪影響を及ぼす可能性のある瑕疵はないこと。
(6) 対象物件の建築、管理及び使用は、建築基準法、都市計画法及び消防法等の全ての適用法を遵守したうえで行われてきたものであり、当初委託者は主務行政機関よりこれらの適用法の違反があった旨の通知は受けていないこと。
(7) 当初委託者は、対象物件の所有権、賃貸借、運用又は管理に関して締結を行った全ての契約について、これらに基づく義務の全てを履行し、遵守したこと。現在対象物件に設定されている有効な賃貸借契約、供給施設利用契約又はその他の第三者による占有権は付属文書3（「既存賃貸借契約」）に示すもの以外にないこと、占有者は当初委託者を除いて付属文書3に示すエンドテナント以外にないこと、かつ、種類又は性質を問わず第三者から受領した敷金、保証金又はその他の預託金で返還を要するものはないこと。2001年4月28日までには全ての既存賃貸借契約が終了し（かつ賃借人が完全に部屋を明け渡し）、委託者、受益者、受託者又はこれらの承継人若しくは譲受人が［既存賃貸借契約について］継続して責任を負うことはない旨の証明となる賃貸借終了契約（「賃貸借終了契約」）を、既存賃貸借契約の各エンドテナントから受領していること。各賃貸借終了契約は正式に管轄裁判所に提出され、即決和解として最終的に承認されたものであること、当該即決和解はその規定に従って強制執行が可能であり、かかる強制執行に対して賃借人の側には不服申立て又は抗弁をする権利がないこと。裁判所の承認を得た全ての賃貸借終了契約の原本は受託者に提出済みであること。
(8) この信託契約に含まれる情報は全ての重要な点において真実かつ正確であること。
(9) 対象物件の固定資産税及びその他の公租公課又は他の賦課額で支払義務のあるものは適正に支払われており、滞納している税額、負担金又はその他の賦課額がないこと。
(10) 当初委託者は、対象物件に関して現在ある重要書類（対象物件又はその他付属の重要設備に関する文書、建築確認通知書、検査済証及びその他一切の書類等を含む）は、全て受託者に引き渡し済みであり、又は提供済みであること。当初委託者によって引き渡された書類は全て原本又は真正な写しであること、かつ当初委託者の提供した情報は真実かつ正確であること。
(11) 当初委託者の知る限り、対象物件からの有害物質の放出及び対象物件での有害物質の処分は行われていないこと。当初委託者は対象物件に関して行政機関より環境法（地方の規則及び行政指導基準を含め、以下「環境法」）に違反した旨の通知を受けていないこと。対象物件の現状は環境法に違反するものではないこと。
3. この信託契約の締結時において第1項又は第2項の当初委託者らの表明に誤りがあり、又は不正確であったことが分かり、これらの誤りのある又は不正確な表明によって、受託者若しくは受益者又はこれらの承継人若しくは譲受人（「被補償当事者」）がこの契約の締結日以降に損害を受けた場合は、当初委託者らは被補償当事者に対してこれらの損害を補償するものとする。当初委託者らは、この条に記載された当初委託者らの表明及び保証に誤りがあり、又は不正確であったことが分かった場合には、書面により直ちに受託者に通知するものとする。
第7条 （受託者の表明及び保証）
1. 受託者は、次の各号がこの信託契約の締結時現在において真実であることを、委託者及び受益者に対して表明し、保証する。
(1) 受託者は日本国法に基づいて適法に設立され存続する法人であること、自らの財産を所有し、現在従事している事業を行い、この信託契約を締結し、かつこの信託契約に基づく自らの義務の全てを履行する能力を有していること。
(2) 受託者がこの信託契約を締結し、この信託契約の規定を履行し、この信託契約により企図される取引を実行することは受託者の業務の範囲内に入ること、かつ受託者は関連法及び社内規則に基づきこの信託契約の締結及び履行並びにこの当該取引を行ううえで必要となる手続を全て取っていること。
(3) この信託契約は、締結と同時に、受託者に適用される全ての法律に基づく受託者の有効かつ法的拘束力を有する義務を構成するものであり、その規定に従って強制執行が可能であること。
(4) (i)適用法に従い既に取得又は履行が行われているものを除いて、受託者がこの信託契約を締結し、この信託契約の規定を履行し、又はこの信託契約に基づき企図される取引を実行するに際して、政府機関若しくはその他の第三者から承認、承諾若しくは同意を得、又は通知を行う必要はないこと、(ii)受託者がこの信託契約を締結し、この信託契約の規定を履行し、この信託契約に基づき企図される取引を実行することは、法律、規則、通達、命令、裁判所の決定、受託者の保証、定款及び他の社内規則、並びに受託者の資産が拘束されている第三者との契約又は文書と対立し、又は矛盾するものでないこと。
(5) 受託者の財務状態若しくは経営状態、又は受託者によるこの信託契約の締結、この信託契約の規定の履行、又はこの信託契約に基づき企図される取引の実行に悪影響を与える可能性のある係争中の訴訟、仲裁、調停又は行政手続はないこと。
(6) この信託契約に基づいて設定される対象物件の信託は、真実かつ真正な不動産信託であること。
第2章 受益権
第8条 （受益権）
この信託契約に基づき受益権（以下「本件受益権」）を有する当初の受益者は、当初委託者ら（以下「当初委託者／受益者ら」ともいう）とする。
第9条 （受益証券の発行）
受託者は、この信託契約に基づく本件受益権を有する証拠となる受益証券を作成し、これらの証券を遅滞なく受益者に交付するものとする。但し、受託者は、当初委託者／受益者らに対してはこれらの受益証券の発行を省略するものとする。
第10条 （本件受益権の譲渡、承継、質入れ）
1. 当初委託者／受益者らは、この信託契約の締結後直ちに、この信託に基づく委託者らの権益（「委託者の権利」）及び本件受益権を、当初委託者／受益者らと＿＿＿＿＿との間の2001年＿月＿日付の信託受益権売買契約に従い、＿＿＿＿＿に譲渡するものとする。この信託の委託者の権利及び本件受益権に関する当初委託者／受益者らからこれらの権利の上記譲受人への移転を不備のないものにするため、受託者は、日付の確定した証書をもって、当該委託者の権利及び本件受益権の移転を承諾し、認めるものとする。当初委託者／受益者らは、委託者の権利及び本件受益権が＿＿＿＿＿に移転した後は、いかなる権利についても本契約の受益者又は委託者としてこれを行使しないものとする。
2. 当初委託者／受益者らは、上記第1項の場合を除いて委託者の権利又は本件受益権について、譲渡、移転、質入れ、譲渡担保設定又はその他の方法により第三者を対象とした処分を行ってはならない。
3. 受託者は、上記第1項に述べた委託者の権利及び本件受益権を＿＿＿＿＿に譲渡した後は、直ちに受益者の登記を変更するものとし、当該変更の費用は新しい受益者が負担するものとする。
4. ＿＿＿＿＿はこの信託契約に基づく受益者の権利義務、及び委託者の地位を引き継ぐものとする（但し、当初委託者らは引き続き第2条、第4条、第5条、第6条、第12条及び第25条に定める当初委託者らの義務、保証及び表明の責任を負うものとし、＿＿＿＿＿はこれらの責任を承継しないものとする）。
5. 当初委託者らは、受託者並びに委託者の権利及び本件受益権の承継人たる＿＿＿＿＿が、信託契約を修正、改訂することを了解し、認め、これらの修正及び改訂後も、当初委託者らが引き続きこの信託契約の第2条、第4条、第5条、第6条、第12条及び第25条に定める当初委託者らの義務、保証及び表明の責任を負うことに同意する。
第3章 信託財産の管理、運用及び処分
第11条 （対象物件の管理、運用及び処分）
受託者は、信託財産及び関連する信託事務の運用／運営及び処理を慎重な方法により行うものとする。
第12条 （費用の支払い）
1. 信託事務の処理に要する費用は信託財産の資金の中から支払うものとする。
2. 当初委託者らは、この信託の開始から対象物件の全ての現賃借人が完全に退去し、その所有物が完全に撤去されるまでの間、受託者若しくは受益者又はその承継人及び譲受人に生じる、保険料及び弁護士費用等を含むあらゆる費用（「立ち退き料」）の支払いに使用する金銭として、__________円を受託者に預託するものとする。上記の資金で不足がある場合、当初委託者は立ち退き料を賄うために必要な金額を直ちに受託者に支払うものとする。
第4章 計算
第13条 （元本の定義）
この信託契約においては、対象物件を信託の元本とする。
第14条 （信託収益）
この信託契約においては、信託財産から生じた全ての収益を信託収益とする。
第15条 （信託の計算、信託財産の状況に関する報告書）
受託者は、信託契約の有効期間中、毎月信託の計算を行い、これを受益者に報告するものとする。
第16条 （収益の交付）
受託者は、毎月の純益を毎計算日から3営業日以内に現金で受益者に交付するものとする。
第17条 （信託報酬）
受託者は、信託報酬として年間［ ］円を受領する権利を有する。
第5章 対象物件の損害の処理
第18条 （対象物件の損害）
受託者は、受益者の指図に従い、損害を受けた対象物件の原状回復及び修繕を、保険金及び信託財産の現金の中から行うものとする。受託者は、これらの損害を受けた対象物件に関していかなる措置を講ずるかについて、受益者に相談するものとする。
第6章 信託の終了
第19条 （信託契約の終了）
1. この信託契約は、信託の目的が達成できなくなった場合には、第3条に定める期間満了前に終了するものとする。
2. 第1項に定める場合を除き、この信託契約は第3条に定める期間満了前に解約してはならない。
第20条 （信託契約終了の場合の元本の交付）
1. この信託契約が規定に基づいて終了したときは、受託者は最終計算を行い、受益者の承認を得るものとする。
2. 元本は前項の承認を得たうえ、受領書と引換えに「現状有姿」のまま受益者に交付されるものとする。
第21条 （支払いの勘定）
この信託契約に基づいて受益者に支払う金額の送金は、受益者指定の銀行口座にするものとする。
第7章 雑則
第22条 （契約の修正）
この信託契約の条項は、受託者及び受益者の書面による同意がある場合に限り、修正、改訂又は増補を行うことができる。
第23条 （追加的措置）
受益者及び受託者は、信託の目的を達成するうえで合理的に必要と認める契約又は他の文書を、作成、締結、交付するものとする。
第24条 （本契約に定めのない事項）
受益者及び受託者は、この信託契約に定めのない事項については誠意をもって協議するものとする。
第25条 （秘密保持）
当初委託者ら及び受託者は、本契約に基づき企図される取引に関する情報で公知となっていないものを、相手方当事者の承諾を得ることなく第三者に開示しないものとする。但し、法律又は裁判所の手続により要求された開示についてはこの限りでない。
第26条 （準拠法及び合意管轄）
1. この信託契約は、日本国法に準拠し、日本国法に従って解釈するものとする。
2. この信託契約に関する一切の紛争については、東京地方裁判所を第一審の専属管轄裁判所として処理するものとする。
第27条 （通知）
1. この契約に基づく報告、通知及びその他の連絡は、下記の住所宛に書留郵便又はファックス（後から書留郵便により確認する）により行うものとする。
(2)
当初委託者ら
(3)
受託者
(4)
受益者
2. 報告、通知及びその他の連絡は、いずれも受領された時点で効力を生ずるものとする。
3. 第1項に定めた住所を変更する場合は、同項に定める方法により他の当事者に通知するものとする。
第28条 （付属文書）
この信託契約に添付する付属文書は、この信託契約の不可分の一体を成すものとする。
以上の証として、当初委託者ら及び受託者はこの信託契約を弐（2）通作成し、記名押印のうえ、各自1通を保有するものとする。
年 月 日
当初委託者／受益者ら
受託者